本文摘要：9月28日开始，在深圳大梅沙，万科集团倒数两天，开会2018年秋季会员大会，会议室主基调为红色，红色代表着期望和热情，配上以“活下去”的主题，极具视觉震撼力。
9月28日开始，在深圳大梅沙，万科集团倒数两天，开会2018年秋季会员大会，会议室主基调为红色，红色代表着期望和热情，配上以“活下去”的主题，极具视觉震撼力。而就在9月11日，万科南方区域月度会员大会上，郁亮之后吸入“未来三年的目标是活下去”的口号，在乐观者显然，郁亮此举不免变得战战兢兢，稍微缺乏自信；但在悲观者显然，“地产老大哥”都情绪了，还有中小房企的活路吗？无所适从。然而，具备忧患意识的郁亮不只是说道说道而已，其雷厉风行，环绕“活下去”这个目标，万科硬生生把自己“迫”到了刀尖上。
宣告去地产化，特别强调发散和探讨战略、大刀阔斧人事改革、未来三年的目标是活下去、公司改名将地产去除、南方区域讲话主旨活下去、厦门万科打响降价第一枪、2018年秋季会员大会主旨又是活下去……动作如此大，万科知道无暇顾及当大哥，在情绪如何活下去了。起风了，凉意习习。任何事的再次发生或许都有章可循。
在大形势下，向来慎重稳重的郁亮说道自己情绪，思索万科如何活下去，这并不怪异。只不过，为蝶变，将自己置放刀尖上，行驶之中，疼痛折磨，远非仙侠剧中神仙度个劫后，就名列仙班那般非常简单。为活下去而战《红楼梦》中王熙凤的出场令人印象深刻印象，未见其人，再行听得其声。
而万科毕竟，未见其声，先行其事。为活下去而战，对于万科来说，这一切才刚刚开始。
当郁亮“发散和探讨、活下去”的言论，被人广为理解之时；当龙湖、保利、朗诗等房企陆续改名之时，早在5月31日，万科之后悄无声息地更名了。国家企业信用信息审批系统表明，万科从原本的“广州市万科房地产有限公司”改名为“广州万科企业有限公司”。
南方区域讲话大刀阔斧展开人事改革，是万科惊掉地产人下巴的又一行动。9月7日媒体报道，万科对内宣告调整总部的组织架构，撤消万科总部全部部门设置，另正式成立事业发展中心、管理中心、反对中心。改革力度之大，空前绝后。
还是在9月中旬，万科南方区域月会员大会讲话中，郁亮吸入“未来三年的目标是活下去”的口号，信息量之大，让人得花好长一段时间消化。在乐观者显然，郁亮此举不免变得战战兢兢，稍微缺乏自信，万科在念大悲咒；但在悲观者显然，“地产老大哥”都情绪了，还有中小房企的活路吗？蝴蝶想盘旋沧海，就得施展浑身解数。下半年销售回款压力极大的万科，悄无声息地，从房价居高不下，热度非凡的厦门，打响了万科降价的第一枪。
9月26日，厦门“先河万科白鹭郡”别墅，发售107套特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万。漳州万科城也被网友吐槽，称之为降价得意，根据数据表明，9月份均价是17860元/平米，比上月比起上升0.88个百分点。9月28日，带着万科LOGO的两张照片，显眼地砍在那里，让人被迫凝神以看。照片上表明，9月28-9月29日，深圳大梅沙，万科2018年秋季会员大会，主题是“活下去”。
会议室主基调是红色，中国白代表着期望和热情，极具视觉震撼力，俨然一个热血万科。此次秋季会员大会，究竟说道了些啥？早已问题，弹房君告知万科总部涉及人士，涉及人士并未坚称会议的开会，但其他问题，不得而知。活下去背后的逻辑，毕竟一目了然。离2019年的来临，只只剩短短两个月时间，大形势有限时所引起的一系列问题，如销售回款、现金流、投入产出问题、商业地产收益、存量资产改建收益、低负债……这些祸，是力在万科胸口上的数块大石头，时间一宽，又有外力按钮他想要解套的手，那之后就痛不过气来了。
起风了寒意来起风了，凉意习习。最注目现金流的万科，上半年的经营性现金流之后为负。2018年年中万科负债率为84.7%，刷新了万科A在1991年上市以来的新纪录，清净负债率也从 2017年末较低到淋漓尽致的8.8%下降到了32.7%。
标榜激进发展的万科，即便2018年上半年，总负债率不是像媒体报道的11393.67亿元，因为其中还包括预收账款等。但据涉及数据表明，万科今年一季度的负债（去除预收账款等）超过5496.67亿元，这也是一笔极大的数目。万科上半年的销售额是3046亿，但全年的回款目标是6300亿，也就说道下半年万科的回款任务比上半年还轻。
并且，万科在南方区域早就上升研发业务、很少拿地，并大精力投放新的业务。但同时南方区域的回款压力十分大，于是万科才下了6300亿的回款通牒。如郁亮所说“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和确保”，短短两个月时间，即便不眠不休，在市场衰败的拐点，能否构建逆袭，还尚未可知。因为，降价跑量早已沦为常态。
弹房君辨别找到，除了万科厦门、万科漳州楼盘降价，大房企新盘折扣现象激增。如安徽合肥知名楼盘泰禾合肥院子大降价，部分房源一夜降价5000元；坊间流传融创天津希望全员营销；恒大全国在售的住宅楼全部投出89折大优惠……还包括碧桂园、万科、保利、金地都在全国多城市多盘同步广告宣传。2016年-2017年调控，2018年调控常有是的，市场经常出现显著降温的迹象和信号。
从出租汽车限贷到禁售限售的常态化，从缩商贷到缩公积金，从缩土地拍卖会到缩房企融资，整个楼市转入冰封时代：土拍电影广泛遇冷、二手房持续降温、一手房降价促销；政策膨胀状态之后、融资更加无以，房企既有的模式似乎回头必经了。况且，一茬又一茬的韭菜割完之后，还有多少韭菜能割？这是个让人脑瓜痛的问题。有业内人士指出，预计未来两三年都是暴跌、调整以及筑底的过程。
就连孙宏斌亦指出，今后五年都是波动的，政府的介入不能让波动变得更加较宽。在大形势下，昔日高调张扬的孙宏斌，都并转了性子，靠近镁光灯下，一再特别强调安全性第一：叛杠杆和掌控拿地，向来慎重稳重的郁亮说道自己情绪，思索万科如何活下去，这也并不怪异。9月北京，风呼呼地刮起，寒意叛来，远不如冬天。
早已预测楼市转入拐点的万科，而今拐点或许知道来了。刀尖上劫可玩性如此辨别下，高喊活下去、情绪出现异常的万科，将自己眼看了刀尖上。但坊间有人指出，万科揣着明白装糊涂，隐蔽利润和实力，尚存后讨，以便在行业颓势之时，并购优质资产；还有人指出万科是蓄意释放出这些信号，混淆视听，以便自己渔翁得利。
如真这么悲观，冒那大险要，将自己置放刀尖上，流泪流汗剧痛？不置可否。然，不可否认的一点是，大形势下，谁都没钱。有相似万科的人士称之为，万科的确资金紧张，于是以想要办法开源节流。
万科的钱去哪儿呢？任何事的再次发生或许都有章可循。情绪的万科早已展开多种尝试，将大量资金投入长租公寓、物业服务、商业地产、特色小镇之中，全面开花下，除了注重低周转的住宅地产，能带给杯水车薪，其它不仅须要大量资金，还周期长、见效慢，收益几何尚待市场检验。以长租公寓方面为事例，据万科2018年中报表明，截至目前万科总计提供房间数多达16万间，但开业仅有4万间。
业内忘了一笔账，只剩并未开业的12万间房，如果并未租赁还须要缴纳租金的话，假若拿房成本是每月3000元/间，一个月的成本必须3.6亿元，如果12万间房先前对外租赁为每月5000元/间，一年赚到24万元。但这24万元意味着是租金劣扣除，仍未乘以运营成本、前期投放成本等。
业内观点指出，倘若万科无法减缓其长租公寓运营周转速度，强化盈利，长年发展下去，很可能会沦为万科的“阿喀琉斯之踵”。前面也提及，存量资产改建、商业地产、特色小镇乃至物流服务等收益几何，这些统统都是众所周知的老大难问题，在此不多赘述。
最重要的是，从万科的中期业绩来看，仅有房地产的营业利润率仍然在往上走，而物业服务和其他业务的利润率在往下降。在南方区域讲话中，郁亮拒绝万科所有业务环绕“发散”和“探讨”四个字来展开，确保万科能活下去。发散、探讨之下，“投放和生产量不给定的、风险和收益相当严重不给定的、做到了三年还没有制成的、做到了三年仍靠万科内部资源内生快速增长的业务，要调整甚至不要做到了”，郁亮说道。
这就意味著，长租公寓、特色小镇、存量资产改建等尚待市场检验的业务，若三年期限到，依旧投放不生产量，近于有可能面对着膨胀战线，或者被出局出局的命运。而今特别强调品质为王的万科，它未来的主业近于有可能还是房地产。此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上回应，未来还将谨慎计提，特别是在对一些不受调控影响的项目展开减值计提。
据中报数据表明，万科总计托12个项目，分别坐落于乌鲁木齐、沈阳、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域更为引人注目。易居研究院总监贤迈进说道，类似于跌价打算的计提，背后和房企的心态有关，解释房企预期知道在转变。
说劫更容易度磨难，打江山更容易死守江山无以，对于刀尖上的万科来说，命运南北，不会否如仙侠剧中，神仙度劫过后，之后名列仙班呢？答案尚待检验。只不过，大体做如此地步，若蝴蝶知道飞不过沧海，又有谁忍心责备？。
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